La gestion locative classique fonctionne sur un modèle simple : vous confiez votre bien à une agence qui prend en charge la recherche de locataire, la rédaction du bail, l'encaissement des loyers, les relances, la gestion des travaux, et les obligations administratives. En échange, l'agence prélève entre 7% et 10% TTC de vos loyers chaque mois (pour la vente, les commissions sont différentes — voir notre comparatif des agences de vente en ligne), auxquels s'ajoutent les frais de mise en location (souvent 1 mois de loyer) et parfois l'assurance loyers impayés (2,5 à 5%).
Sur un loyer de 1 000 €/mois, cela représente entre 840 € et 1 200 € par an rien qu'en frais de gestion — sans compter les frais de relocation à chaque changement de locataire.
Le virage numérique
Les solutions de gestion locative en ligne se sont multipliées ces dernières années. Elles se répartissent en 4 catégories distinctes, du "tout déléguer" au "tout gérer soi-même avec les bons outils". La bonne solution dépend de votre niveau d'implication souhaité et du nombre de biens que vous gérez.
Les 4 modèles de gestion locative en ligne
1. La gestion déléguée en ligne (Imodirect, Manda, Masteos)
Un gestionnaire professionnel prend en charge votre bien, comme une agence traditionnelle, mais via une plateforme en ligne avec tableau de bord, documents numérisés et suivi en temps réel. Coût : 4 à 5% du loyer ou forfait fixe (~40 €/mois). Nécessite une carte G (carte professionnelle de gestion immobilière). Pour comprendre les différences de modèles, consultez comment fonctionne une agence en ligne.
2. Le modèle à la carte (Jatai)
Vous ne payez que les prestations dont vous avez besoin : un état des lieux à l'entrée, une visite de présentation, des photos professionnelles. Pas de commission mensuelle, pas d'engagement. Vous restez maître de la gestion quotidienne mais déléguez les tâches ponctuelles chronophages ou nécessitant un professionnel sur place.
3. Le logiciel de gestion (BailFacile, Ownily, Rentila)
Pas de gestionnaire humain, mais une boîte à outils complète : rédaction de bail, quittances automatiques, suivi des loyers, déclaration fiscale. Coût : 0 à 30 €/mois. Idéal pour les propriétaires autonomes qui veulent structurer leur gestion sans payer de commission.
4. L'agence traditionnelle
Le modèle historique à 7-10% du loyer. Accompagnement complet avec interlocuteur physique, réseau local, gestion des travaux. Coûteux, mais rassurant pour les bailleurs qui ne veulent rien gérer eux-mêmes.
La clé : identifier votre besoin réel
Un propriétaire d'un studio qui encaisse un loyer par virement et fait un état des lieux par an n'a pas besoin de payer 10% de commission. Un bailleur de 8 lots en LMNP avec des turnovers fréquents, si.
Benchmark : 9 solutions de gestion locative comparées
Voici le comparatif synthétique des solutions disponibles. Chaque tarif a été vérifié sur le site officiel de chaque service.
Pour un loyer de 1 000 €/mois, la gestion coûte : 0 € avec un modèle à la carte (+ prestations ponctuelles), 40 € avec Imodirect, 49 € avec Manda, 10 € avec BailFacile, ou 70 à 100 € avec une agence traditionnelle. Plus de questions ? Consultez notre FAQ.
Jatai casse le modèle de la commission mensuelle : zéro pourcentage prélevé sur vos loyers, zéro abonnement. Vous commandez uniquement les prestations dont vous avez besoin : état des lieux d'entrée ou de sortie, visite de présentation pour trouver un locataire, photos professionnelles, remise de clés. Chaque service est réalisé par un professionnel local dépêché dans votre zone.
Le modèle est idéal pour les propriétaires qui gèrent eux-mêmes le quotidien (encaissement, quittances, relation locataire) mais veulent déléguer les tâches qui nécessitent un déplacement ou une expertise terrain.
Tarifs
Dès 29 € par prestation
0 € de commission mensuelle. Pas d'engagement. Vous ne payez que ce que vous utilisez.
Couverture
France entière. Réseau de 150+ prestataires vérifiés.
Points forts
Zéro commission, zéro engagement
Le tarif le plus bas du marché par prestation
États des lieux par des experts neutres
Visites de présentation par des agents professionnels
Couverture nationale
Points d'attention
Pas de gestion du loyer au quotidien (c'est le principe)
Nécessite un minimum d'implication du propriétaire
Le vétéran de la gestion locative en ligne (fondé en 2013). Un forfait fixe de 39,90 €/mois tout compris, quel que soit le montant du loyer. Un réseau de plusieurs centaines d'ImoAgents locaux assure les interventions physiques (visites, états des lieux, contrôles). Chaque gestionnaire gère 200 lots maximum (contre 400 à 500 en agence traditionnelle).
Tarifs
39,90 € /mois tout compris
Colocation : 22,90 €/mois. Parking : 9,90 €/mois. GLI optionnelle : 2,5%. Mise en location : 11 à 20 €/m². Sans engagement.
Couverture
65+ villes. 4 000+ clients gérés.
Points forts
Prix fixe le plus bas en gestion déléguée complète
Née de la fusion de Flatlooker et Hello Syndic en février 2024, Manda est la plateforme la plus médiatisée du secteur (43M€ levés auprès de Naxicap). Parcours 100% digital, application mobile pour propriétaires et locataires. Recherche de locataire en 10 jours en moyenne. Offre combinée gestion locative + syndic de copropriété.
Tarifs
4,9% à 10% du loyer
Soit 49 à 100 €/mois pour 1 000 € de loyer. Mise en location : 80% du premier loyer. GLI : 2,5%.
Couverture
France entière. 200 collaborateurs.
Points forts
App mobile complète (suivi, documents, chat)
Recherche de locataire rapide (10 jours)
Gestion locative + syndic combinés
Solidité financière (43M€ de fonds)
Points d'attention
Note Trustpilot basse (3.1/5) — service client critiqué
Problèmes signalés sur les dépôts de garantie
Réactivité en baisse après signature du mandat
Offre haute (10%) proche d'une agence traditionnelle
Masteos a été placé en redressement judiciaire puis racheté par Novaxia en mars 2024 pour 1 M€. Le service vise les investisseurs locatifs en proposant un parcours clé en main : recherche du bien, rénovation, ameublement ET gestion locative. La relance est en cours, mais les avis clients récents (2025-2026) sont très négatifs sur Trustpilot.
Tarifs
4,99% du loyer
Mise en location : 10 €/m². GLI : dès 2,4%.
Couverture
France, Espagne, Belgique. 5 000+ investisseurs.
Points forts
Parcours clé en main pour investisseurs
Gestion états des lieux, travaux, sinistres incluse
Adossé à Novaxia (solidité)
Points d'attention
Avis en baisse depuis le rachat (3.6/5)
Pas adapté aux bailleurs autonomes
Tarifs proches d'une agence classique si on cumule les options
Matera est surtout connue pour son offre syndic de copropriété, mais propose aussi une gestion locative en forfait fixe. L'avantage : si vous êtes déjà client syndic, vous bénéficiez de tarifs préférentiels. Gestion complète avec suivi en ligne.
Tarifs
48 à 80 € /mois
Mise en location : 400 à 800 €. Prix dégressifs pour clients syndic.
Le logiciel de gestion locative n°1 en France. BailFacile ne gère pas votre bien — il vous donne les outils pour le faire vous-même efficacement : création de bail (vide, meublé, mobilité, colocation), quittances automatiques, états des lieux sur smartphone, 50+ documents juridiques préremplis, signature électronique, tableau de bord de rentabilité.
Tarifs
9,99 € /mois (1 lot)
2 lots : 13,99 €. Chaque lot supplémentaire : +7 €. Support 7j/7.
Ce que ça fait
Baux, quittances, états des lieux, suivi loyers, rappels automatiques, déclaration fiscale. Pas de recherche de locataire ni de gestion de travaux.
Points forts
Meilleure note du comparatif (4.6/5, 2 500 avis)
Très abordable (10 €/mois)
50+ documents juridiques à jour
État des lieux sur smartphone
Points d'attention
Aucun service humain (pas de visites, pas de gestion terrain)
Ownily est spécialisé dans la gestion comptable et fiscale pour les SCI familiales et les LMNP. Incubé par le Crédit Mutuel Arkéa, l'outil gère la comptabilité SCI, les déclarations LMNP, les quittances, l'indexation des loyers et la signature électronique des baux. Plus poussé que BailFacile sur la partie fiscale, moins complet sur la partie juridique.
Le doyen des logiciels de gestion locative (fondé en 2008). Rentila propose un plan gratuit fonctionnel (1 lot, 2 locataires) et des plans payants très abordables. Suivi des loyers, quittances automatiques, contrats, rappels de paiement, indexation IRL. Application mobile disponible.
Tarifs
Gratuit à 8 €/mois
Plan gratuit sans limitation de durée. Plans payants pour multi-lots.
Limites
Pas de rédaction de bail avancée. Pas de signature électronique. Interface datée.
Vous habitez près de votre bien, vous gérez la relation locataire, mais vous ne voulez pas faire les états des lieux ou les visites vous-même.
Modèle à la carte (Jatai) + logiciel de suivi (BailFacile ou Rentila)
3 à 10 lots, bailleur investi
Vous avez un patrimoine significatif et ne pouvez pas tout gérer seul. Vous voulez déléguer la gestion courante à prix maîtrisé.
Gestion déléguée forfaitaire (Imodirect à 39,90 €/lot)
Investisseur LMNP ou SCI
La fiscalité est votre priorité. Vous avez besoin d'un outil qui gère la comptabilité SCI et les déclarations LMNP automatiquement.
Logiciel spécialisé (Ownily)
1er investissement locatif, tout neuf
Vous venez d'acheter, vous ne connaissez pas les démarches. Vous voulez un parcours clé en main sans vous poser de questions.
Gestion complète (Manda ou Masteos) ou agence traditionnelle
Bailleur expatrié ou éloigné
Vous ne pouvez pas vous déplacer. Vous avez besoin que quelqu'un fasse les visites, les états des lieux et les interventions sur place.
Imodirect (gestion déléguée) ou à la carte (Jatai) pour les interventions ponctuelles
Budget minimum absolu
Vous voulez payer le moins possible. Vous êtes prêt à tout faire vous-même.
Rentila (gratuit) ou BailFacile (10 €/mois)
Questions fréquentes
Faut-il une carte professionnelle pour gérer un bien en location ?
Si vous gérez votre propre bien, non. Si vous gérez le bien d'un tiers (en tant que professionnel), oui : la carte G (gestion immobilière) est obligatoire, délivrée par la CCI. Elle impose une garantie financière de 110 000 € et une assurance RC pro. Les logiciels type BailFacile n'ont pas besoin de carte G car ils ne gèrent pas directement les biens.
L'état des lieux peut-il être fait à distance ?
L'état des lieux doit être contradictoire (présence des deux parties ou de leurs représentants). Il peut être réalisé par un professionnel mandaté par le bailleur. Le coût est plafonné à 3 €/m² TTC pour l'état des lieux d'entrée, partageable avec le locataire. L'état des lieux de sortie ne peut pas être facturé au locataire.
La GLI (garantie loyers impayés) est-elle indispensable ?
Non, mais fortement recommandée. Elle coûte entre 2,5% et 5% du loyer annuel et couvre les impayés, les dégradations locatives et les frais de contentieux. Alternative gratuite : la garantie Visale (Action Logement) pour les locataires de moins de 30 ans ou en situation précaire. Attention : GLI et Visale ne sont pas cumulables avec un garant physique.
Combien de temps dure un mandat de gestion locative ?
La durée maximale est de 30 ans (loi Hoguet). En pratique, les agences traditionnelles proposent des mandats de 1 à 3 ans avec renouvellement tacite. Les solutions en ligne sont généralement sans engagement (résiliable à tout moment).
Peut-on combiner plusieurs solutions ?
Oui, et c'est même la tendance. Beaucoup de propriétaires utilisent un logiciel de suivi (BailFacile, Ownily) pour la gestion courante, et commandent des prestations à la carte (Jatai) pour les interventions terrain (états des lieux, visites). C'est le combo le plus économique du marché.
Les frais de gestion locative sont-ils déductibles des revenus fonciers ?
Oui. Les honoraires de gestion locative (commission d'agence, abonnement logiciel) sont intégralement déductibles de vos revenus fonciers au régime réel. En micro-foncier (abattement forfaitaire de 30%), vous ne pouvez rien déduire en plus. Plus d'infos sur service-public.fr.